Home / PHÂN TÍCH & NHẬN ĐỊNH / PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, VĨ MÔ, NGÀNH / Tranh chấp thương mại thúc đẩy mạnh cho thuê KCN phía Bắc

Tranh chấp thương mại thúc đẩy mạnh cho thuê KCN phía Bắc

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung tiếp diễn đã thúc đẩy hoạt động cho thuê khu công nghiệp (KCN) trong 6T 2019. KBC và VGC là hai doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất, cụ thể:

  • Diện tích cho thuê tăng vọt. KBC ghi nhận cho thuê ~60 ha (tăng trưởng 15%) và VGC có thể ghi nhận ~105 ha (tăng trưởng 362%) trong 6T Trong đó nổi bật là Foxconn đã thuê 15 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang - KBC). Tập đoàn công nghệ này cũng đang lên kế hoạch đặt một nhà máy khác trên diện tích 10 ha tại KCN Đông Mai (Quảng Ninh - VGC). Phần lớn khách thuê mới vẫn là các doanh nghiệp cung ứng linh kiện, điện tử. Qua đó khẳng định thêm xu hướng dịch chuyển sản xuất đã và đang thúc đẩy nhu cầu thuê KCN, đặc biệt ở khu vực phía bắc.
  • Giá cho thuê tăng, nhưng không phải ở tất cả các khu vực. Ước tính của chúng tôi cho thấy mức tăng 11% tại các KCN của KBC và VGC. Đối với KBC, như đã đề cập trước đó trong báo cáo chiến lược (xem tại đây), hầu hết các KCN đang và sắp cho thuê nằm ở vị trí khá thuận lợi, do đó giá cho thuê tương đối cao hơn, trung bình đạt 78 USD/m2 năm 2018. Trong đó, giá cho thuê tại KCN Quang Châu tăng đáng kể, đạt 16% theo ước tính của chúng tôi. Trong khi đó, VGC ghi nhận tăng giá tại KCN xa hơn tại các tỉnh (KCN Phú Hà, Tiền Hải và Đồng Văn IV) có mức giá cho thuê trung bình thấp hơn trong những năm trước đây, dao động từ 40 - 60 USD/m2. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đã tăng mạnh và đang lan tỏa đến những khu vực xa hơn, nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng và lực lượng lao động tương đối.

Trong thời gian tới, chúng tôi nghĩ rằng các vấn đề liên quan đến nguồn lao động sẽ trở nên quan trọng hơn khi nhu cầu ngày càng tăng cao. Chúng tôi ưa thích quỹ đất thương phẩm lớn còn lại để cho thuê của hai doanh nghiệp này, ước tính khoảng 496 ha đối với KBC (không bao gồm KCN Tràng Duệ 3 - 456 ha) và 1.155 ha đối với VGC. Lợi thế này cho phép KBC và VGC nắm bắt tốt hơn khi nhu cầu lan rộng. VDSC cho rằng KBC và VGC sẽ tiếp tục ghi nhận cho thuê tốt trong nửa cuối năm 2019 nhờ vào nguồn cung đất thương phẩm có thể cho thuê ngay.

thương mại

Cho thuê tại khu vực phía Nam có đôi chút khác biệt. Nguồn cung ở những vị trí đắc địa (TP HCM, Bình Dương, Long An) tạm thời cạn kiệt do một số sự chậm trẽ ở khâu thủ tục hoặc bồi thường. Khó khăn trong bồi thường vẫn còn tiếp diễn ở KCN Long Hậu 3 (Long An - LHG - 91 ha). Chúng tôi nhận thấy nỗ lực đưa KCN Nam Tân Uyên 3 (Bình Dương - NTC - 255 ha) đi vào triển khai, dự kiến ​​vào Q4 2019. Trong khi đó, SZC đang là cái tên nổi bật nhờ 689 ha đất thương phẩm còn lại; phần lớn đã được đền bù với chi phí tương đối thấp. Cập nhật mới nhất ghi nhận diện tích cho thuê lũy kế tại khu Sonadezi Châu Đức đạt 400 ha với giá thuê trung bình là 50 USD/m2 (đến 2058). Như vậy, SZC ước tính cho thuê mởi khoảng 20 ha trong 6T 2019. VDSC nghĩ rằng diện tích cho thuê ghi nhận trong thời gian tới tại KCN này sẽ diễn biến tích cực nhờ nhu cầu tăng cao.

Tóm lại, chúng tôi nghĩ rằng căng thẳng thương mại sẽ tiếp diễn trong 2H 2019. Xu hướng dịch chuyển sản xuất vẫn sẽ duy trì vào tạo ra thuận lợi cho hoạt động cho thuê KCN, ngay cả trong trường hợp đạt được thỏa thuận thương mại, dựa vào tỷ lệ sinh thấp hiện tại (1,62 so với mức trung bình 2,17 của ASEAN), chi phí lao động cao hơn (1,61 lần so với mức trung bình của ASEAN) và các rủi ro tập trung tại Trung Quốc. Theo tìm hiểu của chúng tôi, hầu hết các doanh nghiệp có kế hoạch rời khỏi Trung Quốc đã giữ trạng “im lặng“ trong bối cảnh căng thẳng do các vấn đề liên quan đến sa thải, bồi thường cho công nhân, mối quan hệ với các nhà cung cấp hoặc thậm chí là giá cổ phiếu của công ty. Các báo cáo gần đây cho biết Apple đã khuyến khích các nhà cung cấp lớn của mình, bao gồm Foxconn, Pegatron, Wistron, xem xét các lựa chọn khác cho hoạt động sản xuất. Những hành động khó lường của Trump đang thúc đẩy sự dịch chuyển. Tuy nhiên, việc di dời nơi sản xuất mất nhiều thời gian, trung bình mất khoảng 12 - 18 tháng đối với các doanh nghiệp vừa và lớn.

(Nguồn: VDSC)